Holding + SCI: Créer et augmenter votre patrimoine

Holding + SCI: Créer et augmenter votre patrimoine

La société civile immobilière (SCI) est un des 2 moyens de pouvoir acheter un bien immobilier. Ainsi, vous avez la possibilité d’acheter un bien en votre nom propre ou alors en SCI.

Contrairement à ce que vous pouvez lire ailleurs, vous pouvez créer une SCI en étant seul. Il vous suffit pour cela de créer une holding dont les parts/actions vous appartiennent à 100% et de créer la SCI avec votre Holding. De façon imagée, cette méthode vous divise en 2 personnes : une personne physique qui est vous-même et une personne morale qui est votre holding. Par ce montage, vous avez légalement les 2 personnes nécessaires à la constitution d’une SCI.

Lorsque vous achetez en votre nom propre (c’est à dire qu’en tant que personne physique) le bien vous appartient directement, et par conséquent, tous les risques et responsabilités liés à cette acquisition sont directement liés à vous-même. Lorsque vous achetez ou possédez par l’intermédiaire d’une SCI les biens appartiennent à votre SCI (personne morale), et donc tous les risques liés à cette acquisition sont rattachés à la SCI. Dans les deux schémas le bien vous appartient mais l’un vous offre des avantages que l’autre ne vous le permet pas. Ainsi, le présent exposé va vous permettre d’avoir une vision claire sur les avantages que vous offre la SCI et les possibilités importantes qu’offre son association à une holding (et de surcroit civile).

Les avantages à la création d’une SCI :

Protection du patrimoine  

En achetant avec une SCI, vous mettez votre bien à l’abri d’une éventuelle saisi suite à l’engagement de votre responsabilité personnelle ou même parfois professionnelle. En effet, la SCI a sa propre personnalité juridique et le bien immobilier appartient à la SCI et non à vous-même directement.

De la même façon, comme le bien appartient à la SCI, la cession des parts de la SCI échappent aux droits de préemptions légaux comme celui exercé par la Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER). En effet, conformément à l’article L143-1 du code rural et de la pêche maritime, le SAFER ne peut pas exercer un droit de préemption qu’en cas « d’aliénation à titre onéreux de la totalité des parts ou actions d’une société ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole »

Cet article pose donc 2 conditions à la préemption d’un bien appartenant à une société :

  1. La vente de la totalité des parts de la société
  2. L’objet principale de la société doit être spécifiquement l’exploitation ou la propriété agricole.

Ainsi, la cession de part d’une SCI dont l’objet principale est l’acquisition et la gestion d’une maison d’habitation (de campagne) familiale n’est en principe pas soumise à un droit de préemption.

Ensuite, si la cession ne porte pas sur la totalité des parts de la SCI, aucun droit de préemption n’est possible. Par exemple, dans le cas d’une SCI appartenant à plusieurs membres d’une même famille ou associés, si l’un veut acheter les parts des autres, cette cession ne serait pas soumise au droit de préemption et donc la SAFER n’aurait pas de priorité pour acheter le bien. De la même manière, si des parents veulent transmettre un bien qui pourrait intéresser la SAFER à leurs enfants, ils pourraient le réaliser en plusieurs fois afin d’échapper notamment à cette préemption.

Paix sociale et protection familiale

Lors de la transmission d’un bien, par exemple, un héritage suite à un décès, si le bien est en indivision, chaque hérité a des droits sur l’ensemble du bien. Alors qu’en SCI, les droits et responsabilités de chaque associé sont proportionnels aux parts détenues. La facilité de transmission par la simple distribution des parts nominales et désignables à tout moment, même sans testament, permet d’éviter les déchirements familiaux classiques quant à l’héritage.

Ainsi, si les statuts de la SCI sont bien rédigés, il ne peut y avoir de tension quant à la gestion, à la transmission, aux prises de décisions, à la cession ou tout autre choix à faire concernant le bien. Il en va de même pour les couples en instance de divorce.

Mais attention, des statuts mal rédigés peuvent aussi devenir un piège grave bloquant toute décision en cas de conflit. Par exemple, des époux qui possèdent chacun 50% des parts et qui n’arrivent pas à se mettre d’accord concernant un bien, si les statuts ne prévoient pas la marche à suivre, ils resteront bloqués temps qu’ils n’arriveront pas à se mettre d’accord. Ce cas peut également empêcher les divorces par consentement mutuels…. De ce fait, il est vraiment important de faire rédiger les statuts sur mesure et par un professionnel compétent.

Transmission plus facile notamment aux héritiers

La donation d’un bien :

Il est possible de bénéficier des abattements prévus pour les droits de succession, en ligne directe, jusqu’à 100 000 € par enfant de chacun des parents pour chaque donation et renouvelable tous les 15 ans. Un enfant peut ainsi recevoir jusqu’à 200 000€ de donation totalement exonérée tous les 15 ans. Ainsi, si vous souhaitez faire un don immobilier, il vous suffira de donner des parts de votre SCI à votre enfant ou à tout autre héritier. L’opération est simple, transparent, facile et bénéficie des abattements des droits de succession. La fiscalité est plus avantageuse dans tous les cas. Vous n’avez pas besoin de passer par un notaire pour cette opération… la propriété ne change pas, elle reste à la SCI.

La vente d’un bien :

Il est aussi plus facile de vendre votre bien en SCI. En effet, toute l’administration du bien immobilier est au nom de la SCI et appartient à la SCI (compte bancaire, contrats, comptabilité, démarches administratives et fiscales). Ainsi, la seule démarche administrative que vous aurez à faire en vendant votre bien sous forme de SCI sera de signer l’acte de cession des parts sociales de la SCI et de conserver un exemplaire enregistré. Tout le reste est récupère directement par le nouveau propriétaire des parts de la SCI. D’ailleurs, il s’agit d’une des raisons pour lesquelles nous conseillons systématique de constituer une SCI par bien immobilier.  

Des avantages et des possibilités fiscales importantes

Pas de droit de mutation du bien

Le bien appartient à la SCI. Lorsque vous céder ou donner des parts de la SCI, le bien continue à appartenir à la SCI, donc vous ne payez pas de droit de mutation du bien. Ceci vous fait économiser des dizaines de milliers d’euros. C’est là l’intérêt fiscal le plus important de la SCI. En effet, lors d’une transmission par vente ou donation, vous n’allez payer que les droits d’enregistrement de l’acte de cession qui est seulement de 5% pour les sociétés à prépondérance immobilière. Par exemple, pour un bien à 200 000€, vous économiserez 16 000€.

Des régimes fiscaux avantageux 

La SCI donne la possibilité d’opter pour plusieurs régimes fiscaux différentes et selon votre situation personnelle et professionnelle, un seul de ces régimes sera avantageux. Mais attention, ce choix doit être bien fait au moment de la création de la SCI, il n’est pas toujours possible de la changer après ; il s’agit d’une raison de plus de faire écrire les statuts sur mesure et par un professionnel compétent.

D’abord, vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR). Ce régime est dit « transparent ».  Il n’y a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Vous serez imposés directement sur les bénéficies réalisés. Concrètement, les revenus générés par la SCI se confondent avec vos autres revenus soumis à l’IR.  Sous ce régime, la SCI peut déduire certaines dépenses telles que les frais de gestion, les taxes foncières et les dépenses liées aux travaux. De plus, le déficit réalisé est imputé sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros ; la partie supérieure à 10.700 euros s’impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Ensuite, vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce régime est dit « opaque fiscalement ».  Ce régime suppose la tenue d’une comptabilité plus rigoureuse. En effet, il faut calculer le bénéfice imposable réalisé par la SCI selon les règles des BIC. Ce bénéfice est soumis à l’IS à 15 % au niveau de la SCI jusqu’à 38 128€, c’est-à-dire, que c’est la SCI qui le paie, les associés ne sont pas imposés. Ce seuil de 38 128€ est un argument de plus pour l’idée de créer une SCI par bien : « divisé pour mieux gagner ». Au-delà de ce seuil, les bénéfices sont imposés à 28%. La SCI peut verser les bénéficies sous forme de dividendes aux associés.

De plus, il est également possible de bénéficier d’autres avantages fiscaux en SCI, notamment grâce à la loi Sellier et la loi Pinel.

Enfin, vous avez la possibilité de déduire : les intérêts du prêt, les charges courantes relatives aux biens (par exemple, les frais d’agence), certaines dépenses de travaux, les amortissements pratiqués sur l’immeuble, les frais d’acquisition des biens, la rémunération du gérant.

Au-delà des avantages liés aux régimes fiscales, vous pouvez échapper à l’impôt sur la fortune immobilière en faisant don de parts sociales à vos descendants : « divisé pour moins payer ». En effet, la partie donnée sort du patrimoine des parents pour intégrer celle des enfants.

Les inconvénients d’une SCI :

Il n’y en a aucun par rapport à un achat en nom propre. En revanche, il faut des statuts rédigés par un professionnel et non achetés « en kit à 20€ à la FNAC ». Vous payerez beaucoup plus cher plus tard les conséquences des statuts mal rédigés que de vous faire accompagner par un juriste compétent.

Si la création d’une SCI est évidente pour tout achat immobilière, sa combinaison avec une holding l’est encore plus.

Pourquoi créer une Holding en plus ?

Une holding (votre double en personne morale) est une société « mère ». Les suisses l’appellent société faîtière, c’est-à-dire, la société centrale qui chapeaute toutes les autres. En effet, c’est elle qui va posséder la majorité de vos activités et biens. 

La holding a un rôle purement financier. En effet, elle va posséder les actifs (l’argent) et le passif (les dettes) de vos activités et biens. C’est elle qui contractera les prêts bancaires pour vos investissements également. Elle a ainsi d’un côté un rôle de gestion de votre patrimoine et de l’autre côté un rôle d’investissement.

Par exemple, si vous voulez acheter une maison en créant une SCI mais vous êtes seul et vous ne voulez/pouvez donner une part de votre SCI à quelqu’un ; ou vous voulez être seul : la seule option qui s’offre à vous est de créer une Holding afin de créer une autre personne avec qui créer votre SCI. Donc vous créez une holding sous forme de société par actions simplifiées unipersonnel (SASU). Ensuite, vous et votre SASU allez créer la SCI. Dans la répartition que nous conseillons, la SASU aura 95% des parts de la SCI et vous en personne 5%. Ainsi vous posséderez directement et indirectement les 100% de la SCI et donc de votre maison. Rien ne vous empêche évidemment par la suite de vendre ou de donner des parts de la SCI à quelqu’un de votre choix.

Les avantages à la création d’une holding :

Des avantages fiscaux importants

Plusieurs régimes fiscaux s’offrent à vous lorsque vous créez une holding. Les deux plus importantes et avantageuse sont le régime « mère-fille » et le « régime de l’intégration fiscale ».

Le régime mère-fille, conformément aux article 145 et 216 du code général des impôts, permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les dividendes versé à la société mère (Holding) par la société fille (la SCI). Mais en contrepartie, une quote-part de frais et charges calculée au taux de 5% sur le montant des dividendes reçus doit être réintégrée dans le résultat fiscal de la société mère.

Ainsi, imaginons que vous achetez une maison en créant une SCI et que la SCI met cette maison en location. Cette location permet à la SCI de verser 1000€ de bénéfices. Si la SCI vous verse à vous directement ces 1000€, vous payerez un totale d’environ 42% de prélèvements obligatoires à l’État sur ces 1000€. Il vous restera donc 580€.

En revanche, si vous créez une holding et que vous optez pour le régime mère-fille, vous ne payerez pas d’impôts sur les 1000€ de dividendes versés à votre Holding. En revanche, 5% des 1000€ seront intégrés aux résultats imposables de votre Holding. Si votre holding ne possède que cette SCI, votre holding payerez l’impôts sur les sociétés sur 5% des 1000 €, c’est-à-dire que vous payerez des impôts sur 50€ (= 7,5€ d’impôts) …. Donc il vous resterait au minimum 992,50€ au lieu de 580€.

Ce régime fiscal vous évite la double imposition et c’est le meilleur moyen de développer rapidement votre patrimoine puisque vous disposerez, dans notre exemple, de plus de 992,50€ et non de 580€ pour acheter un deuxième bien immobilier. Cela double vos capacités d’investissement.  

La holding peut également vous verser ces bénéfices. Dans ce cas, vous payerez l’impôts sur les dividendes qui reste très avantageux par rapport à d’autre forme de rémunération.

Il existe deux conditions à respecter pour bénéficier de ce régime fiscal : la société mère doit posséder au minimum 5% des parts de la société fille et les garder au moins 2 ans.

Le régime de l’intégration fiscale est, quant à lui, intéressant lorsque votre holding possède plusieurs sociétés filles. Ce régime permet de faire remonter les résultats des sociétés filles au niveau de la mère et d’en faire un résultat imposable unique. Cela permet de sécuriser une de vos sociétés filles avec les résultats des autres sociétés filles. En effet, si une des sociétés filles est déficitaire, son résultat sera compensé avec celui des autres. Cela permet la création d’activité à moyen et surtout à long terme puisque vous pouvez reprendre des sociétés, acheter des biens que vous rénover sur un long terme, vendre un bien sur un plus long terme ou un logement sans locataire et ne pas être pressé par le déficit d’une des SCI (ou tout autres formes de sociétés et activités). Cela permet aussi de faire baisser la fiscalité des sociétés les plus performante en fusionnant les résultats avec les sociétés générant moins de bénéfices.

 Dans une vision plus ambitieuse, la fusion des résultats de toutes les sociétés filles au niveau de la société mère peut aussi faire ressortir un très gros résultat de la société mère et donc permettre des investissements plus importants ou encore augmenter les capacités d’emprunt :« L’union fait la force ».

Il existe deux conditions à l’utilisation de ce régime fiscal, d’abord la holding doit posséder au minimum 95% des parts de la société fille. Ensuite, les deux sociétés doivent avoir une date de clôture d’exercice social identique. Il est ainsi important d’avoir un même rédacteur pour les statuts des deux sociétés afin qu’il y ait une cohérence et une stratégie commune claire.

Des facilités de gestion de patrimoine

La holding, vous permet à la fois d’augmenter rapidement votre patrimoine mais aussi de le gérer. En effet, en mettant votre holding à la tête de vos activités et biens, vous permets d’administrer l’ensemble de ce que vous possédez en administrant une société qui, elle, va administrer toute les autres. Ainsi, si vous ne souhaitez pas gérer vous-même vos sociétés, le gérant de la holding, sera également le gérant de toutes les autres en tant que représentant légal de votre holding. Cela permet de réduire les frais et d’avoir une vision globale vos actifs et passifs.

Vous pouvez avoir une holding sous forme commerciale, par actions simplifiées, ou alors civil sous forme de société civile ou encore sous forme de société anonyme.

En optant pour une holding sous forme de société civile, vous pourrez prévoir la destination de l’ensemble de votre héritage ; désigner tous vos héritiers et successeur en cas de décès. La holding sous forme de société civil a deux avantages primordiaux et un inconvénient. D’abord, elle permet d’éviter de passer par un notaire et donc permet des économies au moment de l’héritage/succession. Ensuite, les droits de mutation en cas de décès sont plafonnés à 3% alors que dans le cadre d’un héritage sans ce montage les prélèvements obligatoires atteignent les 45%. Vous pouvez également prévoir des protections pour vos héritiers et associés encore mineurs.

L’inconvénient de la holding sous forme de société civil est qu’il faut être deux associés personnes physique pour la créer… Il vous faudra donc trouver quelqu’un qui accepte de prendre une part sur les 10 000 parts, par exemple, qui composent le capital de votre holding et avoir suffisamment confiance en cette personne qui aura un droit de regard sur tout ce que vous possédez. Mais les économies réalisées et la simplification de la gestion de vos investissement et biens est incroyable comparativement aux autres formes de possession et d’investissement.  

Cette holding, pourra également vous servir pour tout autre investissement qu’immobilier. En effet, vous pourrez investir dans une SARL pour acheter un garage d’automobile, une SAS pour acheter un restaurant, ou directement acheter des action d’Apple ou Tesla si vous le souhaitez ou encore faire des dons défiscalisés à Ecosia pour planter des arbres et lutter contre la déforestation avec les mêmes régimes et avantages que pour le couplage avec une SCI.

Si vous possédez déjà votre bien immobilier :

Sachez également, que vous pouvez « mettre » votre bien, que vous possédez déjà, dans une SCI par le système d’apport en nature.

En effet, à la création d’une société, vous avez le choix entre plusieurs types d’apports. Les deux principaux sont :

  • Apport en numéraire : les associés versent une somme d’argent qui participera à la constitution du capital social (minimum 1€)
  • Apports en nature : dans le cadre d’une SCI, un immeuble pourra valablement être apporté à la SCI. Votre société devient alors propriétaire de l’immeuble.

L’apport en nature d’un bien que vous possédez est en principe soumis à un impôt sur la plus-value réalisée. C’est-à-dire que si vous avez acheté un bien à 150 000 € et qu’à la création de la SCI, votre bien est estimé à 200 000€, vous réalisez une plus-value de 50 000€. Dans ce cas, vous devez normalement payer 19% d’impôt sur ces 50 000€.

Cependant, vous serez exonéré de cette taxe sur la plus-value dans la plupart des cas :

  1. Si l’immeuble apporté à la SCI constitue votre résidence principale
  2. Si l’apport de l’immeuble est fait par une personne invalide ou retraité
  3. Si l’immeuble apporté vous appartient depuis plus de 30 ans.
  4. Si le prix du bien apporté est inférieur à 15 000€.

Ainsi, il existe en France des méthodes simples, légales, peu chers et très efficaces pour réduire fortement votre fiscalité et donc gagner beaucoup plus sans travailler plus, pour augmenter votre capacité d’investissement et d’emprunt mais aussi simplifier la gestion de vos activités et de votre patrimoine ; et enfin mettre à l’abri votre famille.  Ces solutions avantageuses ont été mis en place par l’État notamment pour augmenter le nombre de créations de sociétés en France et donc présenter un bilan positif et énergétique de l’activité économique du pays…..

Les montages que nous conseillons et qui sont possibles se dessinent ainsi :

CAS 1 :  Monsieur Crésus, célibataire et n’ayant personne avec qui créer une SCI, veut acheter une maison.

  1. Monsieur Crésus va créer une Holding
  2. Monsieur Crésus et sa Holding vont créer ensemble une SCI

Cas 2 : Monsieur Crésus veut acheter une maison avec une autre personne nommé Trivia, sa femme ou un associé par exemple :

  1. Crésus va créer sa Holding mais pas Trivia qui prendra directement des parts de la SCI.
  2. La Holding de Crésus et Trivia vont créer la SCI.

Cas 3 : Monsieur Crésus veut acheter une maison avec Madame Trivia :

  1. Crésus et Mme Trivia vont créer chacun une Holding.
  2. La Holding de Crésus et la Holding de Trivia vont créer la SCI.

Cas 4 : Monsieur Crésus veut acheter une maison avec Madame Trivia :

  1. Monsieur Crésus et Madame ne veulent pas créer de Holding mais juste une SCI.
  2. Monsieur Crésus et Madame Trivia vont créer directement une SCI et acheter leur maison/appartement/parking/terrain…etc

D’un point de vue fiscale et de capacité de réinvestissement :

  1. La SCI 1 génère 2000€/mois de bénéfices
  2. Chacun des associés à le droit à 1000€. Ainsi, la SCI va verser 1000€ à Trivia et 1000€ à la Holding de Crésus. Ce pendant, la Holding va recevoir 992,50€ après impôt alors que Trivia ne percevra que 580€ des 1000€ versés après impôts.

Trivia et Crésus (en Holding) réinvestissent les bénéfices nets perçu de la SCI 1 dans une SCI 2. Mais ils n’ont pas la même capacité de réinvestissement…

 

 

 

Ce montage, avec une holding et des SCI,  est possible avec toute forme d’affaires. Ici nous avons donné l’exemple en immobilier en combinant la Holding à des SCI, mais il est possible de faire cela dans tous les domaines (Médical, alimentaire, automobile, restauration, coiffure, bien-être, services…etc). Cet article n’est qu’une base pour vous aider à comprendre. Nous serons ravi de vous accompagner et de personnaliser/adapter chaque étape et forme de société à votre projet.

 

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